Sáng 14/6, tại TPHCM, Báo Thanh Niên đã tổ chức buổi hội thảo với chủ đề “Định giá đất: Đúng và đủ”. Đây là dịp để đại diện các doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản và chuyên gia kinh tế đóng góp ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 (dự thảo) do Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng. 

Phát biểu tại hội thảo, ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh - cho hay, tiền sử dụng đất là khoản chi phí đầu vào đáng kể đối với một dự án nhà ở. Việc tính tiền đất quá cao, trong khi các chi phí của DN không được tính đủ, sẽ dẫn đến giá nhà tăng. 

Ông Dũng bày tỏ mong muốn việc tính tiền sử dụng đất có sự hài hoà giữa lợi ích Nhà nước, DN và người dân. Trong đó, các chi phí đầu tư hợp lý của DN cần ghi nhận đúng, đủ. 

"Dự thảo chưa ghi nhận 'chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng' và 'chi phí dự phòng' vào chi phí đầu tư của DN. Trên thực tế, một dự án sau khi định giá đất có thể mất 3-4 năm xây dựng, các chi phí phát sinh như trên là tất yếu. Do đó, cơ quan chức năng cần ghi nhận chi phí đầu tư cho DN để làm căn cứ xác định giá đất, ước tính tổng doanh thu của thửa đất" - ông Dũng đề xuất. 

Còn bà Đặng Thị Kim Oanh - Tổng giám đốc Kim Oanh Group - cho biết, công ty đang gặp vướng mắc về việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi điều chỉnh quy hoạch dự án. Đó là dự án có quy mô 50ha, trong đó có 23ha đã được duyệt quy hoạch đất ở. 

Theo bà Oanh, qua nhiều năm, quy hoạch dự án có sự thay đổi. Gần đây nhất, dự án “mất” 1ha do quy hoạch đường Vành đai 3 và mở rộng Quốc lộ 13 đi qua. Do đó, công ty cũng điều chỉnh theo công năng, lúc này dự án chỉ còn 18ha đất ở. 

“Diện tích đất ở của dự án hiện nay giảm 5ha so với quy hoạch ban đầu. Nhưng khi làm thủ tục đóng tiền sử dụng đất, cơ quan chức năng vẫn xác định công ty phải đóng cả ngàn tỷ đồng. Chúng tôi đã ký kết hợp tác với các đối tác Nhật Bản, hiện giờ không biết phải làm sao” - bà Kim Oanh chia sẻ. 

Nói về điểm nghẽn đầu tiên trong khâu định giá đất hiện nay, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành - cho rằng, đó là “không tìm được đơn vị tư vấn”. Một số khu đất chào thầu hơn 30 lần vẫn không có đơn vị nào tham gia. 

Cũng theo ông Nghĩa, tiền sử dụng đất hiện nay DN phải nộp bằng tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí và lợi nhuận định mức. Tuy nhiên, một số trường hợp tính doanh thu không phù hợp thực tế. Đơn cử như nguồn thu từ bãi giữ xe của chung cư vẫn được tính vào doanh thu, trong khi đây là hạng mục thuộc sở hữu chung của cư dân. 

Một bất cập nữa được ông Nghĩa chỉ ra là giá bán của chính dự án lại không được ghi nhận để làm cơ sở tính doanh thu. Ví dụ, một dự án đang được bán ra thị trường với giá 35 triệu đồng/m2 nhưng khi xác định doanh thu lại lấy dự án tương đồng với giá bán 50 triệu đồng/m2.  

“Lợi nhuận định mức của nhà ở thương mại được xác định bao nhiêu phần trăm cũng còn gây tranh cãi. Đây là vấn đề giữa DN, đơn vị tư vấn và cơ quan nhà nước chưa gặp nhau, dẫn đến nhiều hồ sơ định giá đất bị kéo dài. Phải làm sao tìm đáp án chung để Nhà nước thu tiền, DN đóng được và người dân được cấp sổ hồng” - ông Nghĩa trăn trở. 

DN tự kê khai và chịu trách nhiệm, cơ quan quản lý hậu kiểm 

Nêu ý kiến tại hội thảo, TS Trần Du Lịch cho rằng “giá” là sản phẩm của thị trường chứ không phải của Nhà nước. Có thị trường, có giao dịch thì mới có giá. Trên thế giới, các quốc gia đưa ra những phương pháp định giá và họ sử dụng vào mục đích thu thuế và trưng mua. Ở nước ta, định giá đất để thu tiền sử dụng đất. 

Theo ông, không chỉ TPHCM, nhiều dự án bất động sản tại các tỉnh thành khác đều ách tắc ở khâu định giá đất.

Ông từng đề xuất không thu tiền sử dụng đất mà nên chuyển sang đánh thuế tài sản. Khi đó, giá nhà sẽ không tăng quá cao. Người mua nhà ở hình thành tương lai không thể đầu cơ vì phải nghĩ đến việc đóng thuế. Việc quản lý của cơ quan chức năng cũng trở nên nhẹ nhàng. 

Riêng phương pháp thặng dư để tính giá đất tại nghị định quy định về giá đất sắp ban hành, theo TS Trần Du Lịch, nên làm rõ từng khoản để tính tổng doanh thu và chi phí đầu tư. Trên cơ sở đó, DN tự kê khai và nộp ngân sách nhà nước. Sau khi dự án hoàn tất, cơ quan quản lý sẽ hậu kiểm. Trường hợp có chênh lệch về chi phí đầu tư thì đánh thuế phần đó. 

“Đây là vấn đề phương pháp quản lý. Như khi góp ý kiến cho Luật Kinh doanh bất động sản, tôi đề xuất không nên quy định chung cư phải xây xong móng mới được bán, mà chỉ nên quy định toàn bộ tiền đặt mua của khách hàng phải chuyển vào tài khoản phong toả tại ngân hàng. Số tiền này chỉ được sử dụng vào mục đích duy nhất là xây dự án. Nếu ngân hàng giải ngân sai mục đích thì xử lý” - ông Lịch nêu quan điểm. 

Nhận xét nghị định quy định về giá là bài toán khó được giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, TS Vũ Đình Ánh đồng thời cho rằng có sai lầm trong cách hiểu về giá và định giá. Đơn cử như, một mảnh đất nông nghiệp có giá 300 nghìn đồng/m2 nhưng khi chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì giá lên đến 3 triệu đồng/m2. 

Ông Ánh nhìn nhận phải trả lại việc định giá đất theo giá trị của lô đất, chứ không phải giá trị sử dụng của nó. Nghị định quy định về giá đất nên có các nội dung như: Định giá như thế nào? Ai chịu trách nhiệm? Việc sử dụng kết quả định giá đất ra sao? 

Đối với nghị định quy định về giá đất, ông Ánh kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường nên lùi thời điểm ban hành, có thể vào giữa tháng 7/2024, để có thêm thời gian tiếp thu ý kiến.

"Tránh sa đà vào quy định chi tiết các phương pháp định giá đất, nên thiết lập cơ chế để các đơn vị thẩm định giá đất thực hiện" - vị chuyên gia kinh tế này khuyến nghị.  

Ngoài ra, kho phụ tùng của VinFast luôn sẵn sàng hỗ trợ đại lý trên toàn nước Mỹ. Các đại lý chính thức của VinFast chỉ cần gửi yêu cầu lên hệ thống chuyên trách; đơn xử lý sẽ được hoàn thiện và gửi lại hàng kỳ (hàng tháng hoặc hàng quý), hoặc trong trường hợp khẩn cấp, đại lý có thể nhận phụ tùng qua đường hàng không. Đây là phương án tối ưu, góp phần duy trì được chất lượng dịch vụ sửa chữa và bảo dưỡng dành cho toàn bộ khách hàng VinFast luôn ở mức cao nhất.

Từ nay đến cuối năm, hãng cũng sẽ tiến hành các sự kiện trưng bày và lái thử lưu động tại Austin, Texas, cùng các bang lân lận, giúp khách hàng địa phương dễ dàng tiếp cận và trải nghiệm các mẫu xe điện VinFast. Thông tin chi tiết về chuỗi sự kiện lái thử sẽ được thông báo trên các kênh chính thức của VinFast trong thời gian tới.

Ông Steve Trần, Tổng Giám đốc VinFast Bắc Mỹ cho biết: “Mục tiêu của VinFast là biến xe điện trở nên dễ tiếp cận với mọi người. Chúng tôi luôn nỗ lực để mở rộng mạng lưới kinh doanh, mang đến cho người tiêu dùng những lựa chọn xe điện chất lượng an toàn và thân thiện với môi trường. Việc hợp tác với các đại lý sẽ giúp chúng tôi rút ngắn thời gian đưa sản phẩm ra thị trường, nhanh chóng đáp ứng nhu cầu của khách hàng Mỹ”.

Theo thông tin đã công bố trước đó, VinFast đang trong quá trình mở rộng kênh phân phối thông qua việc tận dụng mạng lưới đại lý tại các địa phương, để nhanh chóng tăng độ phủ sóng của hãng tại các thị trường mục tiêu. Cụ thể, VinFast dự kiến phát triển kinh doanh tại ít nhất 50 thị trường mới trên toàn cầu vào cuối năm 2024. 

Thế Định

“Người ta chịu cho vay là mừng lắm rồi, nếu mình sử dụng sai mục đích thì đối tác nước ngoài sẽ đòi lại tiền nên bị cáo không nghĩ các hợp đồng vay là các hợp đồng khống, hợp đồng giả cách”, bà Lan giải thích về việc chỉ đạo thuộc cấp lập các hợp đồng khống.

Cũng theo bà Lan, để tiền được chuyển về Việt Nam phải trải qua quá trình kiểm soát rất khắt khe từ phía cơ quan nhà nước. Ngoài ra, bà Lan khẳng định bản thân không trực tiếp thực hiện hợp đồng mà chỉ lên kế hoạch về dòng tiền. “Bị cáo chỉ biết rằng khi cần tiền thì sẽ nhận được tiền, còn quy trình, trình tự thủ tục bị cáo không biết”, bà Lan nói.

HĐXX đặt câu hỏi có ý kiến gì về việc các cựu lãnh đạo SCB làm sai quy trình để giúp bị cáo nhận tiền và chuyển tiền thông qua hệ thống Ngân hàng SCB, bà Lan trả lời: “Chuyển tiền đi nước ngoài không liên quan đến Vạn Thịnh Phát, công ty không hề tham gia. Bị cáo chỉ biết lãnh đạo SCB nói cần tiền gấp để trang trải chi phí, bị cáo sẽ nhờ nước ngoài cho vay. Các bị cáo trong nhóm tội vận chuyển tiền trái phép qua biên giới khai không sai, bị cáo xin nhận trách nhiệm về việc này".

Thừa nhận tội trạng như truy tố, bị cáo Võ Tấn Hoàng Văn (cựu Tổng giám đốc SCB) khai, từ tháng 12/2013-7/2020, bị cáo đã ký duyệt 20 lệnh chuyển tiền ra nước ngoài, với tổng số tiền 516 triệu USD, tương đương 11.998 tỷ đồng.

Cũng theo lời khai của Văn, quá trình phê duyệt chuyển tiền ra nước ngoài không thấy hồ sơ nào có ghi chú thiếu hồ sơ để bị cáo cân nhắc. Bị cáo cũng khẳng định mình phê duyệt theo thẩm quyền, không có ai chỉ đạo.

“Quá trình làm việc với CQĐT, bị cáo không hiểu tại sao lại như vậy, cho tới khi được giải thích việc chuyển tiền liên quan đến khoản vay của Vạn Thịnh Phát ở nước ngoài. Vì trước đó có Thanh tra giám sát, không phát hiện sai phạm gì liên quan chuyển tiền đi nước ngoài nên bị cáo rất yên tâm ký duyệt, không ngờ lại sai phạm”, bị cáo Văn trần tình.

Xuất hiện người muốn nộp 130 triệu USD khắc phục hậu quả cho bà Trương Mỹ Lan